各镇人民政府，县直有关单位，各物业服务企业：

　　经县政府同意，现将《加强惠安县物业管理工作的指导意见》印发给你们，请结合工作实际，认真组织实施。

惠安县人民政府    

2018年5月2日    

加强惠安县物业管理工作的指导意见

　　物业管理是与人民群众生活息息相关的重要工作。加强物业管理，不仅有利于改善城市发展和群众生活环境，而且对深化平安惠安建设，创建文明城市，促进物业保值增值，构建和谐社会具有重要意义。为全面提升物业管理水平，进一步优化人居环境，根据《泉州市人民政府关于加强全市物业管理工作的若干意见》（泉政〔2017〕1号）、《泉州市城市管理行政执法局、泉州市住房和城乡建设局关于做好装饰装修与物业管理方面行政处罚权移交有关工作的通知》（泉执〔2018〕14号）文件精神，结合我县实际，现就加强我县物业管理工作提出如下指导意见：

　　一、落实三级物业管理协调体系

　　按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，建立“县、镇、社区（村）”三级物业管理协调体系，把物业管理纳入社区建设统一规划实施。建立健全社区（村）、业主委员会、物业服务企业三位一体服务平台，发挥镇、社区（村）对辖区日常物业管理活动的监督作用。

　　县人民政府定期召开会议听取辖区内物业管理工作汇报，协调解决物业管理重大问题。

　　各镇人民政府要负责建立挂钩小区物业工作机制，成立专门机构，配备专职人员负责辖区小区内物业监管工作，发挥基层优势；牵头负责推动、组织辖区内小区召开业主大会，筹备和成立业主委员会，并监督、指导其日常工作。负责集中受理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的综合性投诉；负责建立镇物业管理联席会议制度，牵头组织相关行政主管部门、社区居委会（村委会）、辖区派出所、各个物业管理区域业主委员会、物业服务企业作为成员的联席会议，联席会议涉及的相关行政职能部门应积极配合；负责汇总辖区内各社区（村）提交的物业服务企业信用初步评价并予以核实后报县住建局，作为当年度各物业服务企业年度信用评价参考依据；负责对物业服务企业退管的小区进行临时性接管，协调做好新老物业服务企业的衔接移交工作。

　　社区居委会（村委会）要负责将物业管理纳入社区（村）公共管理服务范围，引导小区精神文明建设，协调物业服务企业与社区建设的关系，调解物业小区纠纷，协助维护社会治安；协同加强对辖区内各物业管理区域物业经理和物业从业人员的管理，对物业服务企业和辖区内小区的评先评优工作提出意见。建立辖区内物业服务企业信用信息档案，并提出各企业年度信用初步评价；协助镇人民政府组建业主委员会或召开业主大会，指派代表参加相关物业管理区域首次业主大会筹备组和换届筹备组工作，监督、协调、指导业主委员会、物业服务企业的工作；依法加强对业主大会、业主委员会和物业服务企业的指导和协调，对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的，应协助做好业主共同财产清算工作；负责无物业管理企业的小区的日常管理工作，保证日常安保、保洁等事务，引导小区业主引入专业化物业管理；负责受理和协助解决居民反映的漏水、通风、维修、侵占公共区域或场地、物业服务质量纠纷等各类问题。

　　小区业主委员会要负责召集业主大会会议，向相关社区居（村）民委员会通报有关情况；定期公布财务经费使用情况，协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，负责督促业主及时缴纳物业服务费和推动住宅专项维修资金归集工作；配合公安机关做好维护物业管理区域内的社会治安工作，配合社区（村）依法履行自治管理职责，支持社区（村）开展工作并接收其指导和监督；对任意弃置垃圾、排放污染物或着产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建（盖）、侵占通道等损坏他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排查妨害、赔偿损失;根据业主大会决议，负责小区在无物业服务管理时实施业主自治。鼓励在社区居民委员会中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职，完善联合工作机制。

　　二、建立明晰的行政执法监督体系

　　县住建局负责制定全县物业服务行业发展规划和政策，牵头协调整治物业服务市场秩序，开展物业服务企业监督管理工作。县行政执法局、公安局、交警大队、环保局、市场监督管理局等有关单位按照各自职责，依法做好与物业管理有关的管理和执法监督工作。县有关行政主管部门及各镇、社区（村）在物业管理中的主要职责及执法管理事项（行为）具体即：

　　（一）县住建局

　　1.组织贯彻物业管理法律法规和政策。

　　2.负责全县物业服务企业信用综合评价、物业管理活动的监督管理工作。

　　3.负责辖区范围内业主大会、业主委员会的成立备案及指导其开展活动。

　　4.负责全县专项维修资金的归集、使用的监督管理工作。

　　5.组织开展物业服务从业人员的培训教育。

　　6.负责查处建设单位未按规定配足物业管理用房。

　　7.负责查处住宅小区工程未经竣工验收备案或验收不合格，擅自投入使用的行为。

　　8.负责查处未及时处理物业管理区域内电梯机房、井道、底坑等渗水、漏水、积水的行为。

　　9.负责查处擅自改变建筑主体和承重结构的行为。

　　10.负责查处将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间、厨房及改变厨房卫生间功能等的行为。

　　11.负责查处擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的行为。

　　12.负责查处擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，损坏共用部位、公共场地、共用设施设备的行为。

　　13.负责查处物业服务企业违反有关规定，对业主或使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的行为。

　　14.其他依法应由该部门查处的行为。

　　（二）县行政执法局

　　1.负责查处违法搭建建筑物、构筑物的行为。

　　2.负责查处擅自改变建筑物外立面，在建筑物非承重外墙上开门或窗的行为。

　　3.负责查处违反规定倾倒建筑垃圾及生活垃圾的行为。

　　4.负责查处在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品的行为。

　　5.负责查处侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为。

　　6.负责查处未经有关部门批准现场搅拌混凝土的行为。

　　7.负责查处在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为。

　　8.负责查处未经批准在城市市区进行产生环境噪声污染的夜间施工作业的行为。

　　9.负责查处未经批准擅自饲养家禽家畜影响市容和环境卫生的行为。

　　10.行使卫生行政管理方面法律、法规、规章规定的对城市流动饮食摊点食品卫生的行政处罚权。

　　11.其他依法应由该部门查处的行为。

　　（三）县国土资源局

　　1.负责在房地产开发项目初始登记前核查项目首期住宅专项公维金交存情况，对未缴交首期住宅专项公维金的项目不予办理初始登记。

　　2.负责配合相关执法部门暂停违规装修物业的业主不动产转移登记、抵押登记。

　　（四）县公安局

　　1.负责对物业服务企业保安员进行日常监督检查，督促保安员持证上岗，会同物业服务企业及相关部门做好安全防范知识和技能的培训工作。

　　2.负责查处违反治安管理处罚法以及销售、燃放烟花爆竹等行为。

　　3.负责制止、查处住宅小区装修建材强买强买行为。

　　4.负责查处住宅小区生活、商业噪声扰民的行为。

　　5.其他依法应由该部门查处的行为。

　　（五）县消防大队

　　1.负责会同公安派出所对居民住宅区的物业服务企业、社区（村）居民委员会履行消防安全职责情况的监督检查。

　　2.负责对物业服务企业在物业管理区域内履行消防安全职责情况进行抽查，依法查处妨碍公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通以及破坏消防设施、器材和消防安全指示标志行为的单位或者个人。

　　3．负责指导派出所对物业服务企业、社区居（村）委会的日常监督检查。

　　（六）县交警大队

　　1.负责查处开放式小区内车辆乱停乱放等交通违法行为。

　　2.配合做好住宅小区内车辆乱停乱放整顿工作。

　　3.负责对小区“僵尸车”进行处置。

　　（七）县市场监督管理局

　　1.负责查处使用未取得相应资格的人员从事特种设备安全管理、作业的行为。

　　2.负责查处电梯使用单位未按安全技术规范的要求及时申报并接受检验的行为；电梯维护保养单位将电梯维护保养业务转包或分包的行为。

　　3.负责查处电梯使用单位使用未经检验（包括定期检验）或者检验不合格的电梯的行为；违法违规进行电梯维护保养、修理、改造的行为。

　　4.负责查处在电梯安全检验合格标志标明的有效期内变更电梯日常维护保养单位未办理变更手续的；在电梯轿厢内或者出入口的明显位置未张贴安全注意事项、警示标志和有效的安全检验合格标志的行为。

　　5.负责查处电梯紧急报警装置未能够随时与电梯使用单位安全管理机构或者值班人员实现有效联系的行为；对电梯轿厢内部进行装修的，电梯使用单位未通知日常维护保养单位进行测试合格即投入使用的行为。

　　6.负责查处电梯停用 1 年以上或者停用期超过下一次定期检验日期，电梯使用单位未封存电梯并设置停止使用安全警示标志的行为；电梯使用年限达到15 年时，未委托特种设备检验检测机构进行安全性能技术评估的行为。

　　7.负责查处未及时组织救援，导致乘客被滞留在电梯轿厢内 1小时以上2 小时以下的行为；未委托特种设备检验检测机构进行安全技术鉴定即移装电梯的；移装使用已报废或者经鉴定不合格且通过改造、维修仍无法符合国家安全技术规范要求的电梯的行为。

　　8.负责查处改变安装在私人住宅内供家庭内部使用的电梯用途，用于经营性活动，未依法及时申请检验和办理使用登记的行为。

　　9.依照相关规定自行或配合其他相关职能部门，查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为。

　　10.其他依法应由该部门查处的行为。

　　（八）县环保局

　　1.负责查处贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物的行为。

　　2.负责查处餐饮服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住环境造成污染的行为。

　　3.负责查处住宅小区工业噪声污染行为。

　　4.其他依法应由该部门查处的行为。

　　（九）供水公司

　　负责配合相关行政主管部门做好违规装修业主（实际使用人）的停水及恢复供水工作。

　　（十）供电公司

　　1.负责住宅小区供电一户一表改造工作，同时对改造后失去使用功能和需要的原有管线进行整治。

　　2.负责配合相关行政主管部门做好违规装修业主（实际使用人）的停电及恢复供电工作。

　　（十一）电信、移动、联通等通讯公司

　　1.合理布设小区新开通通讯线路，统一走向和高度，有条件的做到隐蔽线路，杜绝乱拉乱挂。

　　2.负责小区内既有通讯线路序化整治，拆除废弃线路。

　　其他职能部门应依据职责依法履行管理职能及查处相关物业管理活动的违法违规行为。

　　三、建立综合执法联动处置机制

　　推行综合执法进社区制度。行政执法部门要重心下移，按照县住建、执法、公安、消防、交警、环保、市场监督管理等多家部门综合执法进社区的原则，处理小区内违法搭建、违规装修、无序停车等物业管理中矛盾和难点问题。相关部门应依据各自职责，分工协作，密切配合，制止和查处日常巡查发现的违章搭建、擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染、乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和公共设施等违法违规行为。对违法违规行为情况复杂，难以处理解决的，应提交所在镇物业管理联席会议协调处理。

　　积极探索由所在镇、物业主管部门及相关职能部门多方联动，并与司法救济相结合的物业投诉纠纷快速处理机制，使投诉纠纷能得到及时、有效处理。同时，社区要充分发挥掌握和熟悉纠纷起因的基层优势，协助属地政府召集业主委员会、物业服务企业、房屋产权单位等小区相关单位成立小区物业投诉纠纷基层协调小组，减少小区内投诉纠纷的发生。

　　四、推进物业管理活动规范化

　　建立物业服务事项公开公示制度。物业服务企业将物业服务合同约定的物业服务企业名称、服务内容、收费项目、收费标准、收费方式等内容全面公开公示，主动接受监督；对于实行包干制收费的物业服务企业，每半年至少公布一次物业服务费和物业经营性收益的收支明细。未在物业服务合同中列明公摊水电费的分摊方式的，物业服务企业应在每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单张贴公示。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取，物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

　　小区公共用水及设施，已成立业委会的，经小区业主同意和授权委托，由小区业主委员会签订公共用水协议。物业服务企业可作为第三方见证签约。未成立业主委员会的，有实施物业管理的，经社区居（村）民委员会或业主同意和授权委托，物业服务企业可代理签订公共用水协议。公共用水协议内容须在小区醒目位置公示，小区内消防、绿化等公共用水由业主分摊。

　　物业服务企业可以接受委托代收前款费用，但不得向业主收取任何额外费用。未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

　　完善物业管理区域内规范装修管控机制。业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，对装饰装修的时间、内容、垃圾处理、噪音控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定。物业服务企业可以根据装饰装修管理服务协议向业主、物业使用人收取、返还装修保证金。业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

　　发现业主、物业使用人违反《住宅室内装修装饰管理办法》、《福建省建筑装修管理暂行办法》、小区《装饰装修管理服务协议》相关规定，擅自违反相关规定搭建、搭盖，占用公共空间等行为的，物业服务企业应当予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告属地人民政府及有关部门。有关部门接到报告后，应于当天派员现场调查核实，对正在实施违法违规行为的，书面通知供水、供电单位或物业服务企业。供水、供电单位或物业服务企业应当配合有关部门，暂时停止供水、供电。业主、物业使用人改正违法违规行为后，有关部门应当及时通知供水、供电单位或物业服务企业恢复供水、供电。拒不整改的, 由有关部门发函不动产登记部门依法不予办理转移登记、抵押登记。限期整改期间内，物业服务企业要即时跟进，督促业主整改。

　　业主、物业使用人在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位、违章搭建的，由业主、物业使用人负责修复、保洁、恢复原状。业主、物业使用人不修复、保洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、保洁、恢复原状，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用人承担。

　　完善物业服务企业信用管理体系和物业服务企业动态监管制度。县住建局应汇总各相关职能部门、各镇、社区（村）依各自职责范围对各物业服务企业的日常考核检查结果。对表现较好的企业记入信用档案并给予表彰；对物业服务企业违规行为、服务不好、投诉较多又不及时整改的，及时记入信用档案并列入“黑名单”，并适时向社会公布。在承接物业服务或退出物业服务时，应按照规定做好查验和物业管理资料的移交工作。逐步形成规范有序的市场环境和优胜劣汰的市场竞争机制。

　　建立健全业主（房屋实际使用人）征信联动管理机制。业主应当遵守国家和省、市、县的有关规定和小区业主（临时）公约，按照房屋安全使用和《住宅室内装饰装修办法》有关规定使用和装饰装修，及时缴纳物业服务费和住宅专项维修资金。业主拒缴物业服务费和专项维修资金的，经催缴仍不缴纳的，建议法院对物业服务合同纠纷案件诉讼判决适用简易程序，达到快速立案、协调、审理、审结、执行。金融部门要将经法院判决确认属业主恶意欠缴的行为纳入银行个人征信系统，依法采取各种方式督促业主诚信缴费。业主未按约定缴纳物业服务费或专项维修资金的，经物业服务企业举证及属地政府证实的，不动产登记部门依法不予办理转移登记、抵押登记。

　　五、完善无物业服务小区及物业撤管小区的管理机制

　　治理无物业管理小区，将辖区内一些分散的、规模较小的老旧住宅小区整合成一定规模的物业管理区域，实现物业管理资源共享和规模效益。根据旧住宅区房屋产权、居民承受能力等实际情况，通过业主大会决议自治、社区（村）介入式服务、后勤式过渡管理等形式实现长效管理。

　　对具备引入市场化管理的住宅小区，通过招投标形式选聘专业化的物业服务企业入驻实施专业化管理，为老旧小区居民提供市场化的服务。对于暂不具备引入市场化管理的住宅小区，尤其是老旧住宅小区，业主大会决议自治的，由小区业主委员会负责小区在无物业服务管理时实施业主自治。无业主委员会的，由所在社区（村）牵头统一管理，并引入社会力量为居民提供基础性的准物业管理(保安、保洁)。

　　对公有住宅房屋产权比较集中的小区，可由房屋管理单位牵头，实施过渡性物业管理，并鼓励逐步引入其他创新管理机制。

　　鼓励社区居（村）民委员会成立物业服务企业，发展专业化物业服务。

　　物业服务企业撤管时，物业主管部门和各镇人民政府要加强对物业服务企业解聘、重新选聘的指导工作。对物业服务企业撤离的项目，有业主委员会的，物业服务用房和物业共用部位、共用设施及相关资料移交给业主委员会，由业主委员会移交给新选聘的物业服务企业；无业主委员会的，移交给社区（村），由社区（村）移交给新选聘的物业服务企业。撤离的物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费等理由拒绝移交。移交方与承接方应对照物业档案资料清册进行查验，并做好新一轮查验接收工作。

　　六、优化物业服务市场环境

　　培养健康的物业服务市场，依托行业协会，强化行业自律管理。建立物业服务招投标有形市场，规范物业项目接管和前期物业服务招投标，政府投资或控股建设的前期物业招投标应进入公共资源交易中心平台。发挥品牌企业带动效应，依托前期物业服务招投标平台，积极引入资质高、信誉好、服务质量优的大型品牌物业服务企业入驻，推动全县物业服务水平的逐步提升。

　　物业管理用房建筑面积不计入容积率，不进行产权面积公摊。对未实行“一户一表”改造的物业管理区域，物业管理单位要积极配合供水或供电单位加快推进“一户一表”改造。

　　加强对从业人员培训教育，结合本地实际，定期开展物业从业人员业务知识培训，邀请专家举办专题讲座，不断提高从业人员职业素养、技能和服务水平。

　　开展评优创优，增强行业自律，通过开展物业小区评优创优活动，发挥行业先锋模范作用，营造争优、创优氛围，促进物业服务专业化、品牌化发展。充分发挥行业协会作用，开展行业自律和行风建设互评互查活动。

　　七、强化组织实施

　　加强实施目标责任考核。县人民政府将物业管理工作纳入对各镇人民政府、社区居委会（村委会）、各相关职能部门（基层组织）年度工作考评的重要内容。要逐级签订年度物业管理工作目标责任书，对下一级单位的物业管理工作实行定期督查，年终听取物业管理工作情况汇报，并会同效能管理部门进行综合评定。对工作考核或综合评定不合格的单位，不得评为综合治理、平安建设先进单位和精神文明先进单位。

　　健全保障机制。各级各有关部门要加强物业管理机构建设，确保物业管理工作有机构、有人员负责。县财政要安排物业管理专项资金，用于奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位和个人，要为各物业管理行政机构核拨相应的工作经费和人员经费，加强物业管理力量。

　　推行第三方考核制度。鼓励委托第三方开展惠安城区物业管理住宅小区日常巡查考评工作，执法、公安、交警、环保、市场监督管理等职能部门应依据各自职能范围对各物业管理区域加强考核和动态监管，考核结果通报各相关物业服务企业，并抄送县住建局作为物业服务企业年度信用综合评价参考依据。考核评价结果依法向社会公开公布。

　　加强文明礼仪教育。结合物业管理工作，弘扬志愿精神，普及志愿理念，加强文明礼仪教育，开展争创“文明家庭”“文明楼院”、争当“文明市民”以及开展各种形式的志愿活动，在小区内形成尊老爱幼、互助友爱、家庭和睦、邻里团结的和谐人际氛围。开展丰富多彩文体活动，普及科学知识，移风易俗，营造文明健康的社会风气，带动小区文明建设、综合治理等工作再上新台阶。

　　营造良好的舆论氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理相关法规规定，加强物业管理的正面舆论宣传，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识和责任意识，树立物业管理的服务消费观念，引导业主支持和主动参与物业管理活动，自觉遵守物业管理法规和业主规约，推动全县物业管理水平的不断提高。

　　八、本意见自印发之日起30日后施行，有效期两年。

　 

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　　县直有关部门：县行政执法局、公安局、财政局、国土资源局、住

　　建局、交警大队、环保局、市场监督管理局，消防大队、供

　　电公司、电信公司、移动公司、联通公司，供水公司。

　　抄送：县委办、县人大办、县政协办。

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   惠安县人民政府办公室                    2018年5月2日印发

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